(Aviso: como siempre que cojo una calculadora, este artículo es propenso a contener errores, a pesar de que las matemáticas que se utilizan no van más allá de lo que se aprendía en EGB. No obstante, como lo peor que puede ocurrir es que esté equivocado, allá va.)
Desde aquí arriba estamos viendo el fondo, pero todavía nos queda para llegar. Algo que me ha quedado claro a lo largo de estos años es que el precio de la vivienda tiene una inercia enorme: no hay más que ver la curva del precio en Estados Unidos (azul claro). La gráfica la publicó The Economist el otro día, mientras le cantaba las cuarenta a los países que subvencionan la compra de vivienda con rebajas fiscales (ejemplo: España). Sin embargo, como la gráfica se me antojaba corta, he ido a alargarla para tener un poco más de perspectiva. Para ello, he cogido los datos que ofrece el Ministerio de Vivienda y he hecho una gráfica… con un poco de paciencia y corta y pega. La cosa no es del todo directa, o al menos no he sido capaz de encontrar todos los datos disponibles en un único archivo y, por lo tanto, he tenido que hacer unas cuantas manualidades.
En principio, la página del ministerio ofrece los datos del precio de la vivienda en una hoja de cálculo hecha en Excel que carga los datos desde sus propios servidores. La aplicación telemática, por supuesto, no funciona ni a hostias en OpenOffice, así que me tuve que bajar el archivo y, cacharreando un poco por sus tripas, vi que los datos los parece coger de este archivo de Excel, que procedí a bajarme.
El documento contiene una sola hoja de cálculo, y se refiere a los precios de vivienda libre en España entre 1995 y el primer trimestre de 2005, desglosado por trimestres. Contiene ocho columnas de datos:
- La fecha a la que se refieren (año + trimestre).
- Un índice acumulativo (desglosado en viviendas de menos de dos años de antigüedad, de más de dos años de antigüedad, y total).
- Precio medio por metro cuadrado (desglosado como en el caso anterior).
Hacer una gráfica con la información anterior a la que muestra The Economist es tan sencillo como coger una de las dos columnas totales (bien el índice, que llega a 100 el primer trimestre de 2005, bien los precios) y dibujarlas. Queda lo siguiente:
Me entró la duda de si podría hacer la curva completa (hasta 2009 al menos) con datos que ofreciese el ministerio. Buscando por ahí, encontré este otro documento, el Índice General de Precios de la Vivienda, empezando en 2005 (tomando como base el 100, que es justo el índice que el que terminaba el archivo utilizado anteriormente). No obstante, éste parecía un índice genérico y no calculado únicamente la vivienda libre, así que en un principio son datos que no se pueden mezclar alegremente. De todas formas, el primer archivo contenía, sin el índice calculado, los precios por metro cuadrado medios totales para el segundo y tercer trimestre de 2005. Un pequeño cálculo con esos datos, me sirvió para ver que, con un pequeño error (el segundo trimestre se ajusta perfectamente al índice, el tercero se aleja una décima), se podía hacer una aproximación. Así que mezclé los índices y obtuve esto:
Tras llegar aquí, pensé que, ya que tenía unos índices estupendos que acumulaban el incremento (o decremento) de los precios, podría compararse con el IPC (que saqué de aquí). Así que cogí el primer índice que tengo (41,9 para el primer trimestre de 1995) y me hice mi propia hoja con dos columnas: ese índice, cogido a principios de cada año, y el mismo afectado por el IPC interanual de principios del año siguiente, utilizando interés compuesto. Hago esto con el propósito de comparar cómo ha crecido la vivienda y como ha crecido todo lo demás (sin tener en cuenta los mamoneos a los que se ha visto sometido el cálculo del IPC, entre otras cosas), porque simplemente representar porcentajes o índices de crecimiento no me parece lo suficientemente intuitivo. El resultado es el siguiente (ya sé que la leyenda índices IPC es redundante, pero me di cuenta al terminar, y soy un vago):
A la diferencia entre la línea roja y la línea azul la he llamado Factor Se Va A Comprar Una Casa Su Puta Madre. El factor se hace cero cuando las líneas vuelven a cruzarse.
No dudo que la línea superior vaya a bajar, y mucho, pero lo de que se lleguen a cruzar no lo veo claro, sobre todo porque la roja también va a ir para abajo.
Estupendo artículo. Los del Economist hace años que dicen que nos la vamos a dar (y me han ayudado a perder varias cenas durante los últimos años, porque ellos no dicen para cuándo el batacazo, y yo tiendo a imaginármelo demasiado pronto). Te agradezco especialmente el trabajo de rescatar los datos de las catacumbas de las webs oficiales, y sacarlos a la luz.
Se te ha olvidado poner la tercera línea: el aumento REAL de los sueldos, que es totalmente horizontal hasta el 2009 (“¿qué convenio dices que dice que os tengo que subir el sueldo con el IPC?”) y empieza a caer ahora cuando los empresarios nos vienen con “tenemos que bajar los sueldos o echaros a la calle”, “lo hacemos por vosotros” y tal y tal.
ÉSA es la auténtica línea “Factor Se Van A Comprar Una Casa Las Putas Madres de Aznar y ZP”
Gran investigación escarbando en agujeros ocultos de los ministerios :D :D
Y ya sabes que, según la ministra de vivienda, este es un buen momento para comprar:
http://www.elpais.com/articulo/economia/Corredor/afirma/momento/adecuado/comprar/casa/elpepueco/20080605elpepueco_6/Tes
http://www.ltadvisors.net/Info/Reserves_files/image008.jpg
¿Asumes que el precio de los pisos en 1995 era razonable?
No saquen los brazos fuera del vehículo. Qué tobogán más cojonudo se atisba desde la cima…
En picado tiene que caer esto, señores, en picado ¿dónde están los nuncabajistas?
#5: Estamos en la montaña rusa, y nos hemos sentado en el primer vagón del chisme. Por tanto, es ahora esa situación tan cachonda de estar arriba colgaos pero mirando hacia abajo, sabiendo que en escasos segundos vamos a tener el estómago en la boca. Adrenalina pura.
#6: jejeje El Dragón Khan, una mariconada al lado de esto.
Muy buena entrada, Rinze :) Explicado en dos patadas (aunque calcularlo haya costado un poco más) y un gráfico (el último es tremendo), queda clara la definición de burbuja.
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Que hostión u ostión nos vamos a dar.
Lo que puede molar un rato es que haya sobredisparo en la caída. Digo, sobrehostión.
Lo que sorprende es que seamos el único país con ampolla inmobiliaria que aún no ha sido capaz de limpiar la pus. ¿Alguien puede explicar por qué en USA, Irlanda y UK ha habido un descenso de los precios que aquí no se ha producido? Según declaró el presidente de los promotores españoles, Guillermo Chicote: “antes de bajar el precio un 40% le regalamos las viviendas a los bancos” ¿Cómo se mantienen sin verse obligados a bajar el precio de la vivienda de acuerdo con las condiciones actuales del mercado? ¿No estaban todas en la ruina? ¿Cómo se explica que cuando los otros 3 países que compartían ampolla con España, vieran caer sus precios en picado, en nuestro país aún aumentasen un 20%?
#13, mi teoría es que como tenemos los güevos más gordos que nadie, pues nos pesan más y tenemos más inercia (léase, somos más cabezones y no nos queremos dar por enterados de la que se nos viene encima). Como resultado, la caida empieza más tarde y desde más arriba, como las gráficas muestran.
#5
DEspués de que Zapatero ganara las elecciones del 14 de marzo de 2004, Felipe González estuvo en el programa de Manel Fuentes para ser entrevistado, y presentaron un fragmento del debate que mantuvieron antes de las elecciones de 1993 Aznar y Felipe Gonzalez, que ganó (mejor dicho, no perdió) éste último. Es curioso ver cómo algunas de las cosas que le echa en cara Aznar a Gonzalez es la inaccesibilidad a una vivienda de los jovenes y la presencia de soldados españoles en la antigua Yugoslavia (por aquel tiempo, imagino que en Croacia). El video aquí (el Felipe pequeñito de la esquina inferior izquierda es el de 2004):
http://www.youtube.com/watch?v=12a0DGaZ5tI
#13
Los precios se mantienen porque, de momento, no hay excesiva gente con necesidad de vender (sí, de verdad, los particulares van tirando como pueden mientras dure el paro recortando gastos de otros sitios, y las promotoras imagino que se dedicaran a todo tipo de ingenierías financiero-ladrilliles para que los pisos vacíos no les supongan apenas gasto) y porque, en el fondo, a los únicos que les interesa que bajen es a los posibles compradores.
No les interesa vender a los dueños (ya sean éstos promotores o particulares) por motivos obvios, no les interesa a los bancos (es menos negocio), y no le interesa al gobierno porque el expectacular incremento del PIB de los últimos 13-15 años se apoya en el, a su vez, espectacular incremento del precio de la vivienda, por lo que como se puede ver en las gráficas de arriba una bajada del precio a niveles del año 1999 (por edcir algo) se tiene que notar muy mucho en el PIB del país y en la percepción de riqueza del personal.
Mi pronóstico es que, para evitar una gran caida, en algún momento el gobierno intervendrá y se dedicará a comprar pisos vacíos, por supuesto disfrazándolo con bonitas palabras, para dedicarlos al alquiler o subvencionará fuertemente el alquiler de tal forma que (oh sorpresa) los principales beneficiarios sean las promotoras e inmobiliarias. Sea como sea, sospecho que de una forma u otra todos esos pisos los vamos a pagar entre todos.
Mmmm…interesante gráfica, interesante…¿explica esto también por qué los particulares están “antes muerto/mi cuchitril vacío que bajar el precio del alquiler”? Yo creía que con la crisis iban a bajar los precios, aunque no fuera gran cosa, pero aún se ve por la costa andaluza cómo hay particulares pidiendo 550 lerus por semana/ 1800 lerus por quincena (quiero saber quién les enseñó mates en el cole) en un cuchitril durante el verano (eso sí, con vistas al mar, aunque sea un cachito y a medio kilómetro) o 600 euros por un piso de una habitación, interior y sin reformar desde que Paquito era corneta (alquiler durante el curso o todo el año).
Por lo demás, suscribo punto por punto lo que dice micockringnomedejapensar
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Eso de que estemos viendo el fondo… lo dudo. Prueba a hacer el gráfico de precio de la vivienda/salario medio.
Tu análisis precio/IPC va por la buena línea. Pero es más representativo el indicador precio/salario medio, pues indica la capacidad de compra de la gente.
Y aunque en esos países sí ha aumentado el poder adquisitivo, en España llevamos 10 años perdiendo poder adquisitivo, por lo que hay que corregir y aumentar la dimensión de la burbuja.
Y una vez tengas el dato, observa la curva de distribución de los salarios en españa y verás que el salario medio es muy superior al salario mediano (la media de la mayoría), porque hay muchos (y muchas) que están cobrando por 300.
USA va adelantada porque sus sistemas de protección social son mínimos y la crisis económica se traslada muy rápidamente a la población. Aquí hay que esperar a que empiecen a acabarse los subsidios de desempleo en masa.
Con tus datos, podemos ver caídas del 40% desde máximos. Ahora ponte a sumar los factores que te comento, más el pánico y la inercia de la que hablas que impedirán el aterrizaje suave, es decir que se llegará a vender por debajo del precio final.
Por último, quizás también convendría tener en cuenta que dada la lentitud de la caída, podemos dar por muerta al menos durante una década la industria “inmobiliaria” (y todas las industrias asociadas que son la mayoría).
Podemos dar gracias de que todos estos años hemos estado invirtiendo en I+D y en ser competitivos para poder salir de la crisis como el resto de países “avanzados”. ¿O no?
#15 El precio del alquiler tiene todavía más inercia que el de compra. Veo en la gráfica que los precios en el Reino Unido empezaron a bajar a finales del 2007. Pues los precios de alquiler empezaron a bajar hace apenas unos meses (finales del 2008), y eso me consta porque nos acabamos de mudar (vivo en Cambridge) a un piso más grande y más nuevo por el mismo precio al mes que pagaba antes. La razón es que los que tenían una propiedad “para invertir”, deciden ponerla o no a la venta dependiendo en la liquidez que necesiten, pueden pasar entonces un montón de meses hasta que efectivamente se venda, especialmente si el precio que han puesto es superior al del mercado. Cuando la necesidad de liquidez ahoga, los más fácil es poner la vivienda en alquiler. En los últimos meses el número de viviendas que se han puesto en alquiler en Cambridga ha aumentado muchísimo, lo que ha provocado que, por fin, el precio del alquiler haya empezado a bajar.
Es triste que este tipo de análisis no se lleve a cabo por la clase política o, al menos, por los medios periodísticos habitualmente considerados “serios”. Mientras la sociedad no reflexione sobre las causas de la crisis inmobiliaria, y más aún, mientras no se haga un mínimo de autocrítica y cada uno reconozca su parte de responsabilidad en la locura que hemos estado viviendo, no habrá salida para la crisis. La cosa no se limita a gobierno(s) y empresarios.
Un ejemplo: en mi familia hay quien ha especulado con vivienda, considerando que era una práctica socialmente aceptada (se prefería el término “inversión”) e incluso promovida por los bancos y la administración; mis familiares se deshicieron de su “inversión” poco antes de que estallara la crisis, por suerte para ellos, y sacaron un buen beneficio. Contribuyeron activamente a alimentar la burbuja. Ahora, piensan que el gobierno es el responsable último de la situación económica, con lo cual evitan reconocer su parte de culpa (no malintencionada, pero real). Probablemente votarán al PP para que solucione el supuesto desastre socialista, olvidando que las bases para la especulación desenfrenada las sentaron los populares. Multipliquen este pequeño pero significativo ejemplo por un buen puñado de miles de ciudadanos.
Por otro lado, todos conocemos a gente que se ha metido en una hipoteca que sabían que no podrían sostener a poco que empeorara la situación económica. El argumento era más o menos este: “Comprar es caro, sí, pero todo el mundo lo hace; además no hay otra opción: alquilar es tirar el dinero”. Ahora no reconocen su responsabilidad por haber cometido una locura (sólo había que informarse y pensar un poco antes de firmar la autocondena), y reclaman ayuda. Si pierden dinero, toda la culpa será del gobierno, que no ha gestionado bien la situación. Multipliquen este ejemplo por unos cuantos millones de ciudadanos.
Conclusión: vivimos en una sociedad de menores de edad, constituida por ciudadanos que exigen derechos pero no admiten responsabilidades ni se preocupan en entender las consecuencias de sus propios actos. Lo peor es que los políticos lo saben, y actúan en consecuencia.
Bah, si todavía se puede pagar la hipoteca de sobra… Te vendes un riñón y listos…
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Que buena gráfica, aunque este hecha con el corta y pega. desde luego clama al cielo que España sea el país con el índice de precios más altos de la vivienda siendo uno de los que tiene los sueldos más bajos. O sea que no sólo pagamos más de manera total sino también de manera ponderada. Sólo nos superó e Irlanda en un momento en que creo que también se cubrieron de gloria. y gracias por aportar este nuevo índice: se va comprar una casa su puta madre a la economía. Creo que hacía mucha falta un índice de tanta claridad cómo estan
Txapulín: y que lo digas,una inercia impresionante, tanto que cuando le digo por toda la cara a algunos particulares que piden por su piso un alquiler desorbitado para lo que es éste, me sueltan que ya se han informado, que saben a qué precio se alquilan otros pisos de la misma zona y que ellos no hace más que poner un precio similar. Aunque estén ahogados, muchos que se han acostumbrado a sacar tajada gracias a los negocios inmobiliarios piensan que pueden seguir sacando tajada con una mínima inversión y un máximo rendimiento.
Bueno, la de tinta (o bytes) que se ahorraría la sociedad si dispusiera de medios que practicaran análisis tan claros como el de éste artículo.
Y el comentario 22 me parece la apostilla perfecta:
“…Conclusión: vivimos en una sociedad de menores de edad, constituida por ciudadanos que exigen derechos pero no admiten responsabilidades ni se preocupan en entender las consecuencias de sus propios actos. Lo peor es que los políticos lo saben, y actúan en consecuencia.”
Hay que decirlo más, mucho más, señor Gsus.
Gsus (comentario 22) suscribo totalmente tu comentario, me he tomado la licencia de pegarlo en meneame. El final es demoledor y muy acertado desde mi punto de vista.
Saludos.
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tsk, tsk…
pásame eso que te fumas.
gracias por el esfuerzo, nos vemos en la inmobiliaria cuando se crucen las lineas.
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